Брестчанин Владислав Позняк купил с аукциона старый гараж, расположенный на набережной возле ТЭЦ. В представлении предпринимателя, здесь должен был появиться модный ресторан с террасой на крыше и видом на реку. Проект был продуман до мелочей. Вот только вскоре после покупки мужчина узнал, что исполком собирается изъять у него этот участок, чтобы построить на этом месте… ресторан.
Гаражная эпопея
Владислав по профессии программист и быть ресторатором не планировал. Но в 2023-м случайно оказался в больнице. Время тянулось медленно — лежал, листал ленту, наткнулся на новость о грядущем аукционе.
«Беларусское речное пароходство», пытаясь рассчитаться с долгами, по решению суда продавало здание старого гаража. Оно располагалось на улице Интернациональной. Участок прямо на набережной — фантазия сработала мгновенно.
— Начал представлять, что здесь можно сделать. Увидел в интернете проект яхт-клуба в Германии — с террасой на крыше. Вот тогда и щелкнуло: хочу что-то подобное, — вспоминает Владислав.
Идея начала обрастать деталями. В одном крыле — двухэтажный ресторан с панорамными окнами, в другом — небольшая фотостудия. Крыша — эксплуатируемая, можно поставить столики. Виды отличные: с одной стороны — парк, с другой — река и фонтан. Закаты, говорит Владислав, здесь просто шикарные. Да и высоких зданий поблизости нет, а городская ТЭЦ визуально не мешает.
— В Бресте пока ни у кого нет заведений с полноценной крышей-террасой. Только в паре мест начали проектировать. А тут можно было бы реально сделать точку притяжения, тем более людей на набережную стекается много, особенно на пересечении с Советской улицей.
В марте 2023 года состоялся аукцион. Желающих на лот было немало — пять участников. Торги прошли жарко: цена с 78 120 рублей подскочила до 262 000. Это примерно 92 000 долларов по курсу на тот момент. Победителем аукциона стал Владислав.
— Я внес всю необходимую сумму, начал заниматься документами. Нужно было забрать решение на выделение земельного участка — право аренды мне дали на 76 лет, в год предстояло платить по 4000 рублей. Дальше — переоформление гаража в собственность ИП (физическим лицам нельзя делать реконструкцию зданий такого класса), получение разрешения на реконструкцию…
Тогда я еще не знал, что всего через пару дней после оплаты лота, в начале мая, землю, на которой стоит гараж, внесли в перечень участков, намечаемых для проведения аукционных торгов. И что в скором времени ее захотят забрать…
Пребывая в неведении, брестчанин нашел архитекторов, которые разработали предпроектную документацию — за нее он выложил еще 20 000 рублей. В декабре молодой человек наконец-то получил разрешение на реконструкцию гаража под объект общественного питания. А вместе с заветным документом — и новость о том, что участок, на котором находится его собственность, собираются повторно выставить на аукцион.
Вот как в письме объяснили это в Брестском городском исполнительном комитете:
«В соответствии с действующим градостроительным проектом детального планирования территория, на которой размещено капитальное строение гаража, находится в зоне, предназначенной для развития нового ландшафтно-рекреационного объекта „Городской сад“.
Фактическое назначение рассматриваемого капитального строения и земельного участка, предоставленного для его обслуживания, не соответствует градостроительным регламентам обозначенного проекта детального планирования.
С учетом потребности развития ландшафтно-рекреационного объекта „Городской сад“, а также создания новых объектов обслуживания населения в зонах, примыкающих к городской набережной, Брестским горисполкомом принято решение о необходимости формирования земельного участка для строительства и обслуживания объекта общественного питания по улице Интернациональной, 5A для последующей реализации на аукционных торгах. Одним из основных условий данного аукциона является снос всех объектов, попадающих в границы формируемого участка».
— Получается, у меня хотят забрать участок, где я планирую открыть ресторан, чтобы снова продать его на торгах и сделать там… ресторан. В чем логика? — удивляется Владислав. — Я ходил на прием к главе Брестского горисполкома, показывал проект… Но там засомневались, смогу ли я его реализовать: мол, затяну со сроками, ничего так и не построю…
Через некоторое время брестчанину пришло уведомление от «Проектного института „Белгипрозем“» об изъятии участка для государственных нужд. Организация хотела оценить убытки Владислава, правда до сих пор этого не сделала — прошло уже больше года.
— Рыночная стоимость самого здания невелика, так что на большую компенсацию я не рассчитываю. 20 000 рублей, 50 000… Это все равно не покроет моих расходов.
Но молодой человек решил так просто не сдаваться и подал иск в суд о признании действий Брестского горисполкома незаконными.
— Я попытался доказать, что «перечня участков, расположенных в городе Бресте и намечаемых для проведения аукционных торгов» не может существовать согласно нашему законодательству.
Слова Владислава подтверждает и ответ, полученный от Государственного комитета по имуществу:
«В соответствии со статьей 4 Кодекса Республики Беларусь о земле местные исполнительные комитеты формируют перечни свободных (незанятых) земельных участков и перечни участков для реализации инвестиционных проектов, которые включают в себя в том числе земельные участки, которые могут быть предоставлены через аукцион.
Формирование иных перечней земельных участков, в том числе „перечня земельных участков, намечаемых для проведения аукционных торгов“, нормами Кодекса о земле и постановления Совета Министров РБ от 13 января 2023 года № 32 не предусматривается».
Тем не менее суд встал на сторону Брестского горисполкома и иск беларуса не удовлетворил. Вот какими были аргументы:
«Распоряжением председателя Брестского городского исполнительного комитета была создана постоянно действующая комиссия Брестского горисполкома по формированию перечня земельных участков, расположенных в городе Бресте, намечаемых для проведения аукционных торгов, и утверждено Положение о постоянно действующей комиссии <…>, которым определен порядок работы комиссии.
Порядок создания постоянно действующей комиссии при Брестском горисполкоме по формированию перечней земельных участков, расположенных на территории города Бреста, намечаемых для проведения аукционных торгов, нормативными правовыми актами не установлен, равно как действующим законодательством создание такой комиссии не запрещено.
Таким образом, распоряжение председателя горисполкома о создании данной комиссии не противоречит действующему законодательству и вынесено в пределах полномочий, предоставленных председателю горисполкома статьей 74 Закона „О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь“».
Также в суде подчеркнули: включение участка на улице Интернациональной в тот самый перечень совсем не означает, что решение о его изъятии уже было принято.
— Я зацепился за эту формулировку. Раз участок у меня пока не забирают, можно продолжать что-то делать. Подал заявление на выделение дополнительной земли в аренду, чтобы оборудовать там парковку и мусорку: мой изначальный участок — по размеру всего 10 соток, места не хватает.
Но Владислава ожидал очередной отказ. Причина уже знакомая — эта земля является частью участка, который собираются продать с торгов. Молодой человек опять пошел в суд. И опять проиграл. Теперь готовится к очередной апелляции.
— Горисполком свою позицию по изъятию у меня участка обосновывает тем, что текущее назначение здания — «гараж» — противоречит проекту детального планирования и размещать там объект общественного питания, предусмотренного этим самым ПДП, нельзя. Поэтому я добился того, чтобы назначение соответствовало градостроительным документам. Но в суде мне это не помогло.
Вся эта «гаражная эпопея» длится уже два года. Город забирать у Владислава землю не спешит, как и сам Владислав не спешит с реконструкцией — вкладывать деньги в здание, которое в любую минуту может перестать быть твоим, рискованно и даже глупо.
— Я бы уже давно начал облагораживать это место, если бы точно знал, что у меня ничего не отнимут. А так я уже два года нахожусь в подвешенном состоянии. Этот участок никому не был нужен много лет. И вдруг понадобился, когда я купил гараж.
А что говорят чиновники?
Чтобы разобраться в ситуации, журналисты обратились за комментарием в Брестский городской исполнительный комитет.
— Почему было принято решение изъять участок сразу после завершения аукциона и оплаты объекта, если ранее он уже был передан на законных основаниях новому владельцу?
— Решение об изъятии земельного участка на улице Интернациональной не принималось, в том числе в настоящее время. Комиссия Брестского городского исполнительного комитета по формированию перечня земельных участков, расположенных в городе Бресте, намечаемых для проведения аукционных торгов, принимая решение о включении данного земельного участка в названный перечень, не располагала информацией о продаже индивидуальному предпринимателю Позняку Владиславу имущества должника (филиала РТУП «Беларусское речное пароходство» речной порт Брест) на аукционе, организатором которого является неподотчетная Брестскому городскому исполнительному комитету организация (РУП «Торговый дом „Восточный“ Управления делами Президента Республики Беларусь»).
— Почему участок был включен в перечень «участков, намечаемых для проведения аукционных торгов в городе Бресте», если такой перечень как категория в ряде законодательных актов не предусмотрен?
— Законность действий Брестского городского исполнительного комитета по включению земельного участка в вышеупомянутый перечень оценивалась различными судебными инстанциями (экономический суд Брестской области и его апелляционная инстанция, экономический суд Минской области и его апелляционная инстанция, Верховный суд), которые пришли к выводу о законности действий Брестского городского исполнительного комитета.
— Если цель — развивать набережную и размещать на ней объекты общественного питания, почему нельзя сохранить уже реализуемый частный проект ресторана и террасы, соответствующий ПДП?
— Земельные участки для реализации их посредством аукционных торгов формируются в соответствии с функциональными требованиями градостроительного проекта «Генеральный план города Бреста», утвержденного Указом президента Республики Беларусь от 28 июля 2003 года № 332 для строительства новых объектов.
— Если официального решения об изъятии участка нет, на каком основании Владиславу Позняку отказывают в предоставлении дополнительного участка для обустройства парковки и так далее?
— Индивидуальному предпринимателю Позняку Владиславу было отказано в предоставлении дополнительного земельного участка на основании подпункта 10.5 пункта 10 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13 января 2023 года № 32 в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок попадает в пятно формируемого земельного участка в целях проведения аукциона на право проектирования и строительства.
— Планируется ли повторная продажа участка, и если да — почему нельзя признать приоритет за действующим владельцем, уже вложившим средства в проект и получившим разрешительные документы?
— Земельный участок Брестским городским исполнительным комитетом индивидуальному предпринимателю Позняку Владиславу не отчуждался, а был предоставлен ему в установленном законодательством порядке на праве аренды для строительства и обслуживания приобретенного ранее капитального строения (здание гаража западного участка).
Вместе с тем индивидуальному предпринимателю Позняку Владиславу в установленном законодательством порядке будут возмещены убытки, связанные с изъятием земельного участка и сносом объектов, расположенных на нем.
— Почему до сих пор не рассчитана сумма компенсации, положенная Владиславу Позняку в случае изъятия участка?
— В настоящее время ведутся работы по определению размера убытков, которые необходимо возместить индивидуальному предпринимателю Позняку Владиславу, поскольку он предоставил доступ к объекту лишь 29.05.2025 (Владислав это опровергает, утверждая, что осмотр проводился еще в 2024 году. — Прим. ред.).